Analytik: Nevravím neberte hypotéku. Ale rátajte (Sme)

Denník Sme publikoval 31.5.2016 rozhovor s Jurajom Karpišom o slovenskom trhu nehnuteľností

Banky lákajú na nízke úroky, realitky vravia, že bude drahšie. Pripomína to začiatok krízy v minulosti. Keď si beriete hypotéku, rátajte s horšími časmi, radí v rozhovore JURAJ KARPIŠ, analytik INESS.

Nafukuje sa realitná bublina? Zažívame boom ako v roku 2007?

„Teraz máme extrémne nízke úroky a to vďaka tomu, čo robí Európska centrálna banka. Tá sa snaží nie dobre fungujúcu ekonomiku rozbehnúť práve nízkymi úrokmi. Napríklad talianska ekonomika nerastie takmer vôbec. A keďže máme spoločnú monetárnu politiku a robí sa to centrálne, znamená to aj nižšie úroky pre Slovensko, ktoré však ekonomicky rastie o niečo rýchlejšie, a zároveň tu majú ľudia menej dlhov a nízke úroky ich lákajú zadlžiť sa.“

Ako je to s hypotékami?

„Hypotéka je dlhodobý záväzok, je veľmi citlivá na to, aká je výška úroku. Keď si to prepočítate, je obrovský rozdiel, či máte na hypotéke dve, alebo tri percentá. Za tridsať rokov jedno percento urobí veľmi veľa. Keď sa momentálne znížia úroky a niektorí ľudia, ktorí si to neprepočítajú a neberú do úvahy, že úroky môžu zasa niekedy rásť, môžu mať tendenciu kúpiť si nehnuteľnosť, ktorá nezodpovedá ich príjmom a na ktorú nebudú mať, ak úroky narastú. Niektorí ľudia už také chyby spravili a bublina bola výsledok. Hoci na Slovensku to prasknutie nebolo až také dramatické. Treba objektívne povedať, že Slovensko je v niektorých miestach podinvestované – nehnuteľnosti nezodpovedajú potrebám. A je reálna potreba budovať, kupovať, investovať. Umelo nízke úroky však pomýlia nejakú časť ľudí a keby boli úroky bližšie k normálu, niektorí z tých, čo teraz nakupujú, by tak nespravili a ceny nehnuteľností by asi rástli pomalšie alebo by stagnovali.“

Aké vysoké sú podľa vás normálne úroky?

„Niektorí ľudia, keď berú hypotéku, nevychádzajú z dlhodobého prepočtu, ale z toho, aká im vychádza momentálna splátka. Berú do úvahy len to, že na základe dnešných úrokov budú mať takúto a takúto mesačnú splátku a na základe toho sa rozhodnú. Ale to je obrovská chyba.“

Prečo?

„Súčasná úroková sadzba sa bude časom meniť. A keďže teraz sme na historicky najnižších úrokoch, je pravdepodobné, že to bude smerom hore. Áno, je možné, že budú nízke navždy, no tá možnosť je málo pravdepodobná. Ja si myslím, že skôr či neskôr budú rásť. Každý by si mal spočítať, čo bude, keď jedenapol-, dvojpercentný úrok narastie na historický priemer, ktorý má bližšie k piatim, šiestim percentám. A zodpovedať si otázku, koľko bude splátka potom a či na to vzhľadom na príjem bude stačiť. Veľa ľudí to takto nerobí, nerozumejú, ako je to s úrokmi a orientujú sa podľa situácie za posledných pár rokov. No úrok spred roku 2007, a to bolo nedávno, bol okolo šesť percent. Na základe momentálnych podmienok na trhu si človek predsa nemôže brať tridsaťročný úver.“

Sú teda súčasné nízke úrokové sadzby dar alebo sa ich treba báť?

„Podľa mňa to, čo teraz robia centrálne banky, skôr uškodí. Hovorím z ekonomického hľadiska a, samozrejme, jeho súčasťou sú spotrebitelia, ktorí si berú úver často na základe mylných predpokladov. V Amerike v čase krízy si ľudia brali hypotéky, úrokové sadzby boli nízke a potom ich centrálna banka začala zvyšovať po 0,25 percenta až na viac než päť percent. Na to už nemali. No v Amerike majú ľudia tú výhodu, že môžu ľahko odísť z hypotekárneho záväzku. Odnesú kľúče do banky, banka síce má nehnuteľnosť, no má aj stratu, ktorá vznikne, ak cena nehnuteľnosti klesne a je nižšia, ako bol úver. Na Slovensku to tak nie je. Môže sa stať, že kúpite nehnuteľnosť na 90-percentnú hypotéku za 150-tisíc eur. Cena nehnuteľnosti klesne na 110-, 120-tisíc a dostanete za ňu menej, ako je dlh, ste zaň zodpovedný. V Amerike to tak nie je. V Európe potom banka má stále možnosť zvyšok ešte vymáhať. To urobilo veľké ťažkosti napríklad v pobaltských krajinách, kde bola väčšia realitná bublina a praskla.“

Hrozí teda takýto vývoj momentálne aj u nás?

„To uvidíme o pár rokov podľa toho, čo budú ceny robiť. Teraz ceny nehnuteľností rastú. Keď sa úroky vrátia viac k normálu, čo sa podľa mňa stane, ukáže sa, či a kde sa stala chyba. Časť rastu cien bude normálna, ale určite budú aj ľudia, ktorých okamžité nízke sadzby pomýlili.“

Koľko ich bude?

„Aká veľká bude tá skupina, neviem odhadnúť. Z môjho, monetárneho pohľadu to ešte nie je, ako to bolo pred krízou. Ale tie ingrediencie na to, aby sa to týmto smerom rozbehlo, tam sú. Ide o to, ako sa bude situácia ďalej vyvíjať. Keď zoberieme zadlženie domácností, všetky úvery, nielen hypotéky, tak tam je od roku 2008 výrazný nárast. Plus-mínus približne dvojnásobok. Pri podnikoch zadlženosť stagnuje, takže akoby ľudia verili tej budúcnosti viac ako podniky. Niekto sa mýli. Myslím si, že sčasti obidve skupiny.“

Veriť teda bankám a informáciám o výhodnosti?

„Nehovorím: neberte si hypotéky. Ja len hovorím, áno, sú ľudia, ktorým sa oplatí teraz investovať do nehnuteľnosti, pretože nemienia meniť každých päť rokov miesto, kde bývajú, nie sú single, vedia, čo chcú a nájdu dobrú nehnuteľnosť na dobrom mieste. Vtedy dáva zmysel zobrať si hypotéku. Vravím len, nech si to prepočítajú pre prípad, že by úroky časom narástli, aby potom neboli nepríjemne prekvapení.“

Halka Tytykalová
Sme, 31.5.2016