Bubliny alebo rodiny? Hypotéku dostane menej ľudí, aby sme sa vyhli kríze (Aktuálne)

 Juraj Karpiš sa 3.10.2016 vyjadril pre Aktuálne.sk situácií na trhu s nehnuteľnosťami.

  20:00 BRATISLAVA - Prísnejšie podmienky na získanie hypoték ako nástroj na udržanie finančného trhu, ale stupňujúce sa riziko prasknutia bubliny.

Národná banka Slovenska dala do pripomienkového konania návrh, ktorý napriek kladnému úmyslu zožal aj kritiku. Mladé rodiny to budú mať náročnejšie, odborníci vidia iné riešenia. Ilustračné foto. Národná banka Slovenska dala koncom septembra do medzirezortného pripomienkovacieho konania návrh, ktorý má obmedziť rast úverov na bývanie.

Takýto krok vníma poslanec Miroslav Beblavý ako pozitívnu snahu zabrániť hypotekárnej bubline, no prízvukuje, že opatrenie bude mať nežiaduci vplyv na mladé rodiny. Tie nemusia byť schopné splniť nové prísnejšie pravidlá na získanie úverov.

"Mnohí ľudia si buď nebudú môcť dovoliť bývanie, osobitne v drahších lokalitách, alebo sa im bývanie predraží, keďže si budú musieť zháňať aj iné ako hypotekárne zdroje. Osobitne sa to dotýka mladých rodín, keďže tie jednak nemajú mať ako nasporené na vyšší vstupný vklad, a jednak sa dá očakávať rýchlejší rast ich príjmov v budúcnosti, čo opatrenie NBS nezohľadňuje," vysvetľuje Beblavý.

NBS reaguje snahou dosiahnuť zdravý finančný trh.

"Hlavným cieľom pripravovaného opatrenia je predovšetkým zabezpečiť, aby rast úverov bol zdravý a udržateľný. Tým sa zmiernia riziká pre klientov aj pre banky a obmedzí sa tvorba nerovnováh na trhu nehnuteľností.

Hlavným cieľom je zabezpečiť, aby výška úveru zodpovedala skutočnej schopnosti klientov splácať úver," uviedla hovorkyňa NBS Martina Solčányiová pre Aktuálne.sk Banky už v súčasnosti spĺňajú prísnejšie podmienky, ktoré NBS zaviedla v roku 2014.

Kritike podlieha aj napríklad dodatočná rezerva, ktorú by klient mal mať po odpočítaní splátky a životného minima - inak nedostane hypotéku. To však nie je novinkou, ale vypláva z trhovej praxe, zdôrazňuje Solčányiová.

Proti bubline V prvom štvrťroku podľa údajov NBS rástli nehnuteľnosti v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka o 7 percent.

V prípade desiatich už možno hovoriť o bubline. Pred bublinou varuje aj NBS. Medziročný rast cien bytov bol zároveň už šiesty štvrťrok vyšší ako medziročný rast priemerných miezd, informuje NBS v Správe o finančnej stabilite k máju 2016 a zároveň dodáva, že na toto mali významný vplyv nízke úrokové sadzby.

Tempo rastu cien bytov patrí medi vyššie v rámci krajín EÚ, čo NBS taktiež vyhodnotila ako riziko spolu so silným rastom úverom na bývanie.

"Popri zrýchľujúcom trende cien nehnuteľností sa zvyšujú aj riziká plynúce zo štruktúry trhu nehnuteľností. Na sekundárnom trhu klesá počet bytov v ponuke, na primárnom trhu sa zvyšuje podiel nedokončených bytov, čo naznačuje zvyšujúci sa rozdiel medzi dopytom a ponukou," informuje o výsledkoch analýzy finančného trhu na Slovensku Solčányiová.

Vývoj v súčasnosti podľa analytika nemožno priamo označiť za bublinu, aj on však upozorňuje na súčasný stav.

"Netrúfam si označiť súčasný vývoj v nehnuteľnostiach na Slovensku za bublinu. V niektorých oblastiach je už cena nehnuteľnosti viac než 20 násobkom jej ročného nájmu, čo možno považovať za vysokú hodnotu," uviedol pre Aktuálne.sk analytik INESS Juraj Karpiš.

Problémom preto podľa Karpiša je úroková politika. Príťažlivo nízke úroky môžu byť mätúce.

"Je zrejmé, že mnoho ľudí pri čerpaní hypotéky neberie do úvahy možný scenár rastu úrokov v budúcnosti. Centrálnej banke sa podarilo pomýliť ich a oni za to v budúcnosti zaplatia," dodal. Karpiš.

Efektívnejšie a bez strašiaka v budúcnosti Nechať sa zlákať na nízke úroky sa tak môže v budúcnosti prejaviť neschopnosťou splácať. Vyfiltrovať klientov, ktorí by v budúcnosti mohli mať takéto problémy, je jeden z možných spôsobov regulácie. Beblavý navrhuje sprísniť podmienky v prípade, že ceny nehnuteľností porastú o 10 a viac percent ročne (v roku 2015 rástli o 7 percent ročne), teda v prípade, keď možno hovoriť o bubline.

Karpiš však vidí efektívnejší nástroj než ponúka NBS.

"Za efektívnejšiu reguláciu by som považoval ustúpenie od monetárnej stimulácie dotovanými, nízkymi úrokmi. Tie totiž mýlia domácnosti a podniky ohľadom ceny úverov čo vedie k chybným rozhodnutiam," povedal Karpiš.

Dodal, že pri umelom udržiavaní nízkych úrokov vytváraním nových peňazí dochádza k neudržateľnému nafukovaniu cien aktív - v tomto prípade nehnuteľností.

"Investičné chyby budú musieť byť po raste úrokov likvidované, čo sa prejaví recesiou," varoval analytik Karpiš.

Aktuálne.sk, 3.10.2016