Kto zaplatí vyššiu daň z bývania

Výmena na stoličke Ministra financií prišla práve v dobe úvodnej prípravy daňovej reformy. Jej významnou súčasťou by mal byť nárast majetkových daní, najmä dane z nehnuteľnosti, ktorej výnos by mohol v blízkej budúcnosti vzrásť 2-4 násobne.

Kto zaplatí vyššiu daň z bývania

Dnešná metóda zdaňovania podľa metrov štvorcových obytnej plochy by s istotou vyvolala veľký odpor obyvateľstva (veľa nízkopríjmových ľudí žije v domoch s veľkou plochou, najmä dôchodcovia), preto sa uvažuje o použití komplexnejších metód zdanenia, vychádzajúcich z odhadnutej trhovej hodnoty nehnuteľnosti. To by malo zaručiť finančne únosnejšie rozdelenie daňovej záťaže naprieč majetkovými skupinami.

V INESS sme už viackrát upozorňovali (napr. tu či tu), že toto zadanie sa v slovenskej realite nemusí podariť. Nemálo nízkopríjmových ľudí býva v reálne drahých nehnuteľnostiach (dedičstvo, reštitúcie, alebo jednoducho silný cenový rast v ich štvrti). To si uvedomuje aj ministerstvo a preto špekuluje o možnosti vytvárať daňový dlh, splatný pri predaji, alebo dedení.

Ak vynecháme tento príklad, aký bude efekt dane na zvyšok obyvateľov? Najnovší výskum profesora University of Chicago Christophera Berryho na amerických dátach naznačuje, že americké dane z nehnuteľností sú systematicky regresívne – teda proporčne viac zdaňujú lacnejšie nehnuteľnosti ako drahšie.

Nie je to pritom úmysel. Daň z nehnuteľností je v USA lokálna záležitosť a existuje veľké množstvo daňových schém, aj viacero procesov ocenenia budov. Napriek tomu pri porovnaní trhových dát 26 miliónov transakcií v období 2007-2017 s odhadnými cenami používanými na vyrubenie dane prišiel k záveru, že odhadné ceny systematicky nadstreľujú trhovú cenu nehnuteľnosti pri lacnejších a podstreľujú cenu pri drahších nehnuteľnostiach. Rozdiel nebol malý. Nehnuteľnosti v najnižšom cenovom decile (10% najlacnejších) platia viac ako dvojnásobnú efektívnu daň oproti nehnuteľnostiam v najvyššom decile (10% najdrahších) v rámci jednej daňovej jurisdikcie. V niektorých oblastiach sa dá toto vychýlenie spätne vypozorovať minimálne do 70. rokov minulého storočia. Pozor, bavíme sa ale o efektívnej dani (pomere dani k cene), nie o nominálnej (absolútnej) hodnote, tá je samozrejme oveľa vyššia pri drahších nehnuteľnostiach.

Čo je dôvodom tejto regresivity? Profesor Berry ich identifikoval viacero. Sem-tam je to klasický „filmový“ dôvod - prepojenie medzi samosprávou a miestnou bohatou klikou. Častejšie sú dôvody technické. Napríklad neschopnosť samosprávy udržať tempo oceňovania s tempom rastu trhových cien, ktoré sa v danom období prejavilo skôr pri luxusnejších nehnuteľnostiach. Napr. New York má dokonca stanovený maximálny ročný nárast odhadnej hodnoty. Naopak, v prípade prudkého prepadu cien nehnuteľností zase odhadné ceny neklesali tak rýchlo ako trhové, čo sa týkalo skôr lacnejších domov. Extrémna situácia nastala v Detroite, kde bola v roku 2010 uvalená daň na odhadnú hodnotu v priemere 11-krát vyššiu, než bola skutočná predajná cena domu v ten rok a pri najlacnejších 25% domov bola daň uvalená v priemere na 24-násobne vyššiu (!!) odhadnú hodnotu, než bola skutočná predajná cena. Inak povedané, kým štvrtina najlacnejších domov v roku 2010 sa predala v priemere za 1700 dolárov (nie, to nie je preklep, ale obraz kolapsu Detroitu – väčšina bola zabavená a predaná bankami), odhadná hodnota na daňové účely bola 41 000 dolárov. Odhad hodnoty vychádza z historických cien a teda vždy pozerá do minulosti, nie prítomnosti. V USA tento sklz dosahuje dva, ale niekde aj štyri roky, čo je dosť času na koniec realitného boomu a rozbehnutie krízy.

Berry však tvrdí, že regresivita dane z nehnuteľností nie je daná len takýmito lokálnymi faktormi, ale je systémová. Odhadná cena sa odvíja od priemernej ceny predanej nehnuteľnosti v danej oblasti. To nevyhnutne znamená, že nehnuteľnosti s podpriemernou trhovou cenou sú pri odhade nadstrelené a s nadpriemernou cenou podstrelené. Napríklad priemerná trhová cena trojizbáku v Petržalke v roku 2020 je povedzme 130 000 eur. Ak má môj petržalský trojizbák starú kúpeľnú a hnusnú kuchynskú linku, predá sa len za 110 000 eur. Odhadná cena na účely dane však je 130 000 eur, pretože o starej kúpeľni a hnusnej linke viem len ja a nový majiteľ.

Podobne tak odhadcovia v USA pracujú s obmedzenými informáciami o stave nehnuteľností. Vedia polohu, vedia napr. rozlohu kúpeľní či rok kolaudácie, väčšinou vedia o niektorých zjavných exteriérových charakteristikách ako je napríklad bazén alebo tenisový kurt. Nevedia však podstatnú časť informácií o úrovni údržby, vnútorného vybavenia a (zlo)zvykoch susedov. Niekedy dokonca odhad ešte upravujú zlým smerom, napríklad keď oblasť („neighbourhood“ alebo „township“) použitá na daňový odhad nebola vytvorená na základe ekonomickej geografie, ale nejak inak.  Tým pádom sú ukotvení k priemernej cene v okolí, čo vedie k vyššie spomínanému efektu nadstreľovania a podstreľovania odhadnej ceny.

Nový model zdaňovania bývania sa môže tváriť vedecky a odborne, vždy však bude iba modelom trhových cien, nie odrazom reality. A každý model má v sebe nedokonalosti, ktoré následne vedú k iným výsledkom politiky, než bolo pôvodne zamýšľané. V prípade Slovenska je veľká šanca, že zvýšenú daň z nehnuteľností zaplatí nižšia a stredná trieda. Slovensko je stále značne rovnostárske, bohatých ľudí s drahými nehnuteľnosťami je tu oveľa menej, ako v USA či v západnej Európe. Ak je zámer zvýšiť výber dane 2-4 násobne reálny, tak len z „bohatých“ ľudí sa takéto zvýšenie vyskladať nedá.

SME, 1.4.2021

INESS je nezávislé, neštátne a nepolitické občianske združenie. Všetky naše aktivity sú financované z grantov, 2% daňovej asignácie, vlastnej činnosti a darov fyzických a právnických osôb. Naše fungovanie, rozsah a kvalita výstupov, teda vo veľkej miere závisí aj od Vašej štedrosti.
Naše
ocenenia
Zlatý klinec Nadácia Orange Templeton Freedom Award Dorian & Antony Fisher Venture Grants Golden Umbrella Think Tanks Awards